Lớp Quản lý chất lượng GXD
LH: Ms.Huyền Thanh 0985.099.938
Kích để đăng kí học online
Lớp Đo bóc, lập Dự toán
LH: Ms.Thu An 0975.381.900
Kích để đăng kí qua mạng
Lớp Dự toán dự thầu, đấu thầu
LH: Ms.Thanh Mai: 0974.889.500
Kích vào đây đăng kí học
Lớp Thanh quyết toán GXD
LH: Ms.Huyền Thanh 0985.099.938
Kích để đăng kí học online

Chapter 8:Construction Pricing and Contracting/Định giá và hợp đồng trong thi công

DutoanGXD10

Phần mềm thế hệ mới
Tham gia ngày
7/7/07
Bài viết
3.050
Reaction score
57
Điểm
48
Chapter 8:Construction Pricing and Contracting/Định giá và hợp đồng trong xây dựng

8. Construction Pricing and Contracting/Định giá và hợp đồng trong xây dựng

8.1 Pricing for Constructed Facilities/Định giá cho công trình xây dựng

Because of the unique nature of constructed facilities, it is almost imperative to have a separate price for each facility. The construction contract price includes the direct project cost including field supervision expenses plus the markup imposed by contractors for general overhead expenses and profit. The factors influencing a facility price will vary by type of facility and location as well. Within each of the major categories of construction such as residential housing, commercial buildings, industrial complexes and infrastructure, there are smaller segments which have very different environments with regard to price setting. However, all pricing arrangements have some common features in the form of the legal documents binding the owner and the supplier(s) of the facility. Without addressing special issues in various industry segments, the most common types of pricing arrangements can be described broadly to illustrate the basic principles.

Do tính đặc thù của các công trình xây dựng, gần như nhất thiết mỗi công trình đều phải có giá riêng. Giá hợp đồng xây dựng gồm có chi phí trực tiếp cho dự án kể cả các chi phí giám sát công trường, chi phí chung của nhà thầu và lãi của nhà thầu. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá công trình, từ loại công trình đến vị trí công trình. Trong mỗi nhóm ngành xây dựng chính như nhà ở, nhà thương mại, công trình công nghiệp và hạ tầng lại chia ra các nhóm nhỏ hơn với những môi trường rất khác nhau liên quan đến việc định giá. Tuy nhiên, tất cả các các thỏa thuận về giá đều có một số đặc điểm chung là dưới dạng tài liệu có tính pháp lý ràng buộc chủ đầu tư và các nhà cung cấp cho công trình. Nếu không bàn cụ thể về các vấn đề riêng của các mảng ngành công nghiệp khác nhau thì các loại thỏa thuận định giá phổ biến nhất có thể được mô tả khái quát với mục đích thể hiện các nguyên tắc cơ bản.

Competitive Bidding/Đấu thầu cạnh tranh

The basic structure of the bidding process consists of the formulation of detailed plans and specifications of a facility based on the objectives and requirements of the owner, and the invitation of qualified contractors to bid for the right to execute the project. The definition of a qualified contractor usually calls for a minimal evidence of previous experience and financial stability. In the private sector, the owner has considerable latitude in selecting the bidders, ranging from open competition to the restriction of bidders to a few favored contractors. In the public sector, the rules are carefully delineated to place all qualified contractors on an equal footing for competition, and strictly enforced to prevent collusion among contractors and unethical or illegal actions by public officials.

Detailed plans and specifications are usually prepared by an architectural/engineering firm which oversees the bidding process on behalf of the owner. The final bids are normally submitted on either a lump sum or unit price basis, as stipulated by the owner. A lump sum bid represents the total price for which a contractor offers to complete a facility according to the detailed plans and specifications. Unit price bidding is used in projects for which the quantity of materials or the amount of labor involved in some key tasks is particularly uncertain. In such cases, the contractor is permitted to submit a list of unit prices for those tasks, and the final price used to determine the lowest bidder is based on the lump sum price computed by multiplying the quoted unit price for each specified task by the corresponding quantity in the owner's estimates for quantities. However, the total payment to the winning contractor will be based on the actual quantities multiplied by the respective quoted unit prices.

Kết cấu cơ bản của quá trình đấu thầu là sự trình bày các bản vẽ chi tiết và các yêu cầu kỹ thuật của một công trình dựa trên các mục tiêu và yêu cầu của chủ đầu tư, và việc mời các nhà thầu có năng lực tham gia đấu thầu để được quyền vào thực hiện dự án. Việc xác định nhà thầu đủ năng lực thường thông qua các bằng chứng về kinh nghiệm và sự ổn định về tài chính. Ở khu vực kinh tế tư nhân, chủ đầu tư có nhiều cách thức để chọn lựa nhà thầu, từ cạnh tranh rộng rãi đến chỉ hạn chế trong một số nhà thầu. Ở khu vực nhà nước thì các nguyên tắc được quy định rất cẩn thận để đặt tất cả các nhà thầu vào thế cạnh tranh công bằng, và quy định chặt chẽ để tránh thông thầu và các hành phi đạo đức, trái pháp luật của các công chức.

Việc chuẩn bị các kế hoạch chi tiết và yêu cầu kỹ thuật thường do một công ty tư vấn, là đơn vị thay mặt chủ đầu tư phụ trách quá trình xét thầu thực hiện. Các hồ sơ dự thầu hoàn chỉnh được nộp trên cơ sở giá trọn gói hoặc theo đơn giá, tùy theo quy định của chủ đầu tư. Hồ sơ dự thầu trọn gói thể hiện tổng giá mà một nhà thầu chào để hoàn thành công trình theo các bản vẽ chi tiết và yêu cầu kỹ thuật. Đấu thầu theo đơn giá được sử dụng với các dự án mà khối lượng vật tư và số nhân công để thực hiện một số công tác không thể tính cụ thể được. Trong những trường hợp đó, nhà thầu được phép nộp một danh mục đơn giá cho các công việc đó và giá cuối cùng được sử dụng để xác định nhà thầu có giá dự thầu thấp nhất trên cơ sở giá trọn gói được tính bằng cách nhân đơn giá đã chào cho từng công tác cụ thể với khối lượng tương ứng trong dự toán khối lượng của chủ đầu tư. Tuy nhiên tổng số tiền phải thanh toán cho nhà thầu trúng thầu sẽ căn cứ vào khối lượng thực tế nhân với đơn giá chào tương ứng.

Negotiated Contracts/Hợp đồng theo thỏa thuận

Instead of inviting competitive bidding, private owners often choose to award construction contracts with one or more selected contractors. A major reason for using negotiated contracts is the flexibility of this type of pricing arrangement, particularly for projects of large size and great complexity or for projects which substantially duplicate previous facilities sponsored by the owner. An owner may value the expertise and integrity of a particular contractor who has a good reputation or has worked successfully for the owner in the past. If it becomes necessary to meet a deadline for completion of the project, the construction of a project may proceed without waiting for the completion of the detailed plans and specifications with a contractor that the owner can trust. However, the owner's staff must be highly knowledgeable and competent in evaluating contractor proposals and monitoring subsequent performance.

Thay vì mời đấu thầu cạnh tranh, các chủ đầu tư tư nhân thường chọn trao hợp đồng cho một hoặc các nhà thầu mà họ đã lựa chọn. Lý do chính cho việc áp dụng các hợp đồng theo thỏa thuận là sự linh hoạt của loại hợp đồng này trong thỏa thuận về giá, nhất là với các dự án quy mô lớn và độ phức tạp cao, hoặc các dự án mở rộng công trình mà chủ đầu tư đã đầu tư trước đó. Chủ đầu tư có thể đánh giá về chuyên môn và sự liêm chính của một nhà thầu cụ thể có danh tiếng tốt hoặc đã hợp tác với chủ đầu tư rất thành công trong quá khứ. Nếu cần phải hoàn thành công trình đúng một hạn nào đó, việc thi công có thể tiến hành mà không cần chờ đợi hoàn thành các bản vẽ chi tiết và yêu cầu kỹ thuật, nếu chủ đầu tư tin tưởng nhà thầu. Tuy nhiên nhân viên của chủ đầu tư phải có đủ kiến thức và sự thông thạo để đánh giá các đề xuất của nhà thầu và kiểm soát các hoạt động thi công sau đó.

Generally, negotiated contracts require the reimbursement of direct project cost plus the contractor's fee as determined by one of the following methods:

  1. Cost plus fixed percentage
  2. Cost plus fixed fee
  3. Cost plus variable fee
  4. Target estimate
  5. Guaranteed maximum price or cost
The fixed percentage or fixed fee is determined at the outset of the project, while variable fee and target estimates are used as an incentive to reduce costs by sharing any cost savings. A guaranteed maximum cost arrangement imposes a penalty on a contractor for cost overruns and failure to complete the project on time. With a guaranteed maximum price contract, amounts below the maximum are typically shared between the owner and the contractor, while the contractor is responsible for costs above the maximum.

Thông thường, các hợp đồng theo thỏa thuận đòi hỏi thanh toán chi phí trực tiếp cho dự án cộng với khoản phí của nhà thầu được xác định theo một trong những cách dưới đây:

    1. Chi phí cộng với tỷ lệ cố định
    2. Chi phí cộng với định phí
    3. Chi phí cộng với biến phí
    4. Dự toán mục tiêu
    5. Giá hoặc chi phí tối đa được bảo đảm
Tỷ lệ cố định hoặc định phí được xác định ở đầu dự án, trong khi biến phí và các dự toán mục tiêu được sử dụng như một yếu tố kích thích nhằm giảm các chi phí bằng cách chia sẻ tất cả các chi phí tiết kiệm được. Với hợp đồng thỏa thuận giá tối đa có bảo đảm thì nhà thầu sẽ bị phạt nếu chi vượt mức tối đa và không hoàn thành công trình đúng hạn. Ở loại hợp đồng này, số tiền tiết kiệm được từ các khoản chi dưới mức tối đa sẽ được nhà thầu và chủ đầu tư chia nhau, trong khi nhà thầu phải chịu hoàn toàn trách nhiệm nếu chi vượt mức tối đa.

Speculative Residential Construction/Xây nhà ở để đầu cơ

In residential construction, developers often build houses and condominiums in anticipation of the demand of home buyers. Because the basic needs of home buyers are very similar and home designs can be standardized to some degree, the probability of finding buyers of good housing units within a relatively short time is quite high. Consequently, developers are willing to undertake speculative building and lending institutions are also willing to finance such construction. The developer essentially set the price for each housing unit as the market will bear, and can adjust the prices of remaining units at any given time according to the market trend.

Trong xây dựng nhà ở, các chủ thầu thường xây nhà và chung cư theo dự đoán về nhu cầu của người mua nhà. Do các nhu cầu cơ bản của người mua rất giống nhau và thiết kế nhà ở có thể được chuẩn hóa ở mức độ nào đó, nên khả năng tìm được người mua những ngôi nhà và căn hộ tốt trong thời gian khá ngắn là rất cao. Do đó các chủ thầu thích xây nhà để đầu cơ và các tổ chức cho vay cũng thích cho vay vốn cho dạng xây dựng này. Về cơ bản thì chủ thầu đặt giá nhà theo giá thị trường, và có thể điều chỉnh giá cho những ngôi còn lại vào thời điểm thích hợp tùy theo xu hướng thị trường.

Force-Account Construction/Tự thực hiện

Some owners use in-house labor forces to perform a substantial amount of construction, particularly for addition, renovation and repair work. Then, the total of the force-account charges including in-house overhead expenses will be the pricing arrangement for the construction.

Một số chủ đầu tư sử dụng lực lượng lao động nội bộ để thực hiện một khối lượng công việc lớn, nhất là với công tác bổ sung, cải tạo và sửa chữa. Như vậy, tổng chi phí tự thực hiện bao gồm cả các chi phí chung nội bộ sẽ là thỏa thuận giá cho công trình.
 
Last edited by a moderator:

DutoanGXD10

Phần mềm thế hệ mới
Tham gia ngày
7/7/07
Bài viết
3.050
Reaction score
57
Điểm
48
8.2 Contract Provisions for Risk Allocation/Các điều khoản hợp đồng về phân chia rủi ro
Provisions for the allocation of risk among parties to a contract can appear in numerous areas in addition to the total construction price. Typically, these provisions assign responsibility for covering the costs of possible or unforeseen occurances. A partial list of responsibilities with concomitant risk that can be assigned to different parties would include:

  • Force majeure (i.e., this provision absolves an owner or a contractor for payment for costs due to "Acts of God" and other external events such as war or labor strikes)
  • Indemnification (i.e., this provision absolves the indemified party from any payment for losses and damages incurred by a third party such as adjacent property owners.)
  • Liens (i.e., assurances that third party claims are settled such as "mechanics liens" for worker wages),
  • Labor laws (i.e., payments for any violation of labor laws and regulations on the job site),
  • Differing site conditions (i.e., responsibility for extra costs due to unexpected site conditions),
  • Delays and extensions of time,
  • Liquidated damages (i.e., payments for any facility defects with payment amounts agreed to in advance)
  • Consequential damages (i.e., payments for actual damage costs assessed upon impact of facility defects),
  • Occupational safety and health of workers,
  • Permits, licenses, laws, and regulations,
  • Equal employment opportunity regulations,
  • Termination for default by contractor,
  • Suspension of work,
  • Warranties and guarantees.
Ngoài tổng giá thi công, các điều khoản hợp đồng để phân chia rủi ro giữa các bên tham gia hợp đồng có thể xuất hiện ở nhiều lĩnh vực. Thông thường thì những điều khoản này quy định trách nhiệm thanh toán chi phí cho những vấn đề có thể xảy ra hoặc không thể lường trước. Dưới đây là danh mục một số trách nhiệm về các rủi ro cơ bản phân chia cho các bên:

  • Trường hợp bất khả kháng (Điều khoản này miễn trách nhiệm cho chủ đầu tư hoặc một nhà thầu đối với việc thanh toán các chi phí do “Thiên tai” và các sự kiện khách quan khác như chiến tranh, đình công)
  • Bồi thường ( Điều khoản này miễn trách nhiệm cho bên được bồi thường đối với bất kỳ khoản thanh toán nào phát sinh đối với những mất mát, thiệt hại cho một bên thứ ba, ví dụ như chủ sở hữu của các tài sản ở giáp công trình)
  • Các quyền lưu giữ (Để đảm bảo giải quyết các yêu cầu đòi bồi thường của bên thứ ba, ví dụ như “quyền lưu giữ theo cơ chế” đối với lương công nhân),
  • Pháp luật về lao động (các khoản thanh toán do vi phạm luật lao động và các quy định về công trường làm việc”,
  • Thay đổi điều kiện công trường (trách nhiệm đối với các khoản chi phí phát sinh do các điều kiện công trường nằm ngoài dự kiến),
  • Chậm tiến độ hoặc gia hạn tiến độ,
  • Tiền bồi thường quy định trước (các khoản thanh toán đối với các khiếm khuyết của công trình với số tiền được thỏa thuận trước)
  • Tiền bồi thường hậu quả( thanh toán cho các chi phí thiệt hại thực tế được đánh giá sau khi thiệt hại đã xảy ra)
  • An toàn và sức khỏe nghề nghiệp của công nhân,
  • Giấy phép, luật và quy định,
  • Các quy định về cơ hội làm việc bình đẳng,
  • Chấm dứt do lỗi của nhà thầu,
  • Tạm dừng công việc,
  • Bảo đảm và bảo hành.

The language used for specifying the risk assignments in these areas must conform to legal requirements and past interpretations which may vary in different jurisdictions or over time. Without using standard legal language, contract provisions may be unenforceable. Unfortunately, standard legal language for this purpose may be difficult to understand. As a result, project managers often have difficulty in interpreting their particular responsibilities. Competent legal counsel is required to advise the different parties to an agreement about their respective responsibilities.
Standard forms for contracts can be obtained from numerous sources, such as the American Institute of Architects (AIA) or the Associated General Contractors (AGC). These standard forms may include risk and responsibility allocations which are unacceptable to one or more of the contracting parties. In particular, standard forms may be biased to reduce the risk and responsibility of the originating organization or group. Parties to a contract should read and review all contract documents carefully.
The three examples appearing below illustrate contract language resulting in different risk assignments between a contractor (CONTRACTOR) and an owner (COMPANY). Each contract provision allocates different levels of indemnification risk to the contractor.

Ngôn ngữ dùng để quy định việc phân công rủi ro ở các lĩnh vực này phải phù hợp với các yêu cầu pháp lý và các diễn giải trước đó do có thể có sự thay đổi về thẩm quyền phân xử hoặc đã qua một thời gian dài. Nếu không sử dụng ngôn ngữ pháp lý chuẩn thì các điều khoản của hợp đồng có thể vô hiệu lực. Một điều khó khăn là ngôn ngữ pháp lý tiêu chuẩn cho công tác này có thể rất khó hiểu. Kết quả là các nhà quản lý dự án thường gặp khó khăn trong việc diễn giải các nghĩa vụ cụ thể của mình. Cần có cố vấn luật phù hợp để tư vấn cho các bên khi lập thỏa thuận về các nghĩa vụ liên quan.

Có thể lấy mẫu hợp đồng tiêu chuẩn từ nhiều nguồn khác nhau, ví dụ như Viện Kiến trúc sư Mỹ (AIA) hoặc Hiệp hội Tổng thầu (AGC). Trong các mẫu tiêu chuẩn này có thể có sự phân chia rủi ro và trách nhiệm khiến một hoặc nhiều bên tham gia hợp đồng không thể chấp nhận. Cụ thể là các mẫu hợp đồng có thể có thiên lệch để giảm rủi ro và trách nhiệm cho tổ chức hoặc nhóm khởi xướng. Các bên tham gia hợp đồng cần đọc và xem xét kỹ tất cả các tài liệu hợp đồng .
Ba ví dụ dưới đây cho thấy ngôn ngữ hợp đồng làm cho kết quả phân chia rủi ro giữa nhà thầu (NHÀ THẦU) và chủ đầu tư (CÔNG TY) có sự khác biệt. Mỗi điều khoản hợp đồng phân định trách nhiệm bồi thường rủi ro của nhà thầu khác nhau.
 
Last edited by a moderator:

DutoanGXD10

Phần mềm thế hệ mới
Tham gia ngày
7/7/07
Bài viết
3.050
Reaction score
57
Điểm
48
Example 8-1: A Contract Provision Example with High Contractor Risk /Ví dụ 8-1 Ví dụ về điều khoản hợp đồng với rủi ro cao cho Nhà thầu

"Except where the sole negligence of COMPANY is involved or alleged, CONTRACTOR shall indemnify and hold harmless COMPANY, its officers, agents and employees, from and against any and all loss, damage, and liability and from any and all claims for damages on account of or by reason of bodily injury, including death, not limited to the employees of CONTRACTOR, COMPANY, and of any subcontractor or CONTRACTOR, and from and against any and all damages to property, including property of COMPANY and third parties, direct and/or consequential, caused by or arising out of, in while or in part, or claimed to have been caused by or to have arisen out of, in whole or in part, an act of omission of CONTRACTOR or its agents, employees, vendors, or subcontractors, of their employees or agents in connection with the performance of the Contract Documents, whether or not insured against; and CONTRACTOR shall, at its own cost and expense, defend any claim, suit, action or proceeding, whether groundless or not, which may be commenced against COMPANY by reason thereof or in connection therewith, and CONTRACTOR shall pay any and all judgments which may be recovered in such action, claim, proceeding or suit, and defray any and all expenses, including costs and attorney's fees which may be incurred by reason of such actions, claims, proceedings, or suits."

Comment: This is a very burdensome provision for the contractor. It makes the contractor responsible for practically every conceivable occurrence and type of damage, except when a claim for loss or damages is due to the sole negligence of the owner. As a practical matter, sole negligence on a construction project is very difficult to ascertain because the work is so inter-twined. Since there is no dollar limitation to the contractor's exposure, sufficient liability coverage to cover worst scenario risks will be difficult to obtain. The best the contractor can do is to obtain as complete and broad excess liability insurance coverage as can be purchased. This insurance is costly, so the contractor should insure the contract price is sufficiently high to cover the expense.

“Trừ khi hoàn toàn do sơ suất của CÔNG TY , NHÀ THẦU phải bồi hoàn và giữ cho CÔNG TY, các lãnh đạo, đại lý và người lao động của CÔNG TY tránh khỏi bất kỳ và tất cả mọi mất mát, tổn thất và trách nhiệm; tránh khỏi bất kỳ và tất cả mọi yêu cầu đòi bồi thường do hoặc vì lý do thương hại nhân thân, kể cả chết người, không giới hạn ở người lao động của NHÀ THẦU, CÔNG TY và của bất kỳ nhà thầu phụ hay NHÀ THẦU, và tránh khỏi bất kỳ và tất cả các thiệt hại về tài sản, kể cả tài sản của CÔNG TY và của các bên thứ ba, trực tiếp và/hay gián tiếp, vì lý do hoặc nguyên nhân do toàn bộ hoặc một phần của một hành động không làm tròn trách nhiệm thực hiện Các Tài liệu Hợp đồng của NHÀ THẦU, hoặc đại lý, người lao động, người hàng của NHÀ THẦU, hoặc của nhà thầu phụ, người lao động hoặc đại lý của nhà thầu phụ của NHÀ THẦU, dù đã đóng bảo hiểm hay không có bảo hiểm, và NHÀ THẦU phải, bằng chi phí của mình, tránh việc phát khởi bất kỳ một yêu cầu đòi bồi thường, kiện tụng, tố tụng, xét xử,dù là vô căn cứ hay không, có thể xảy đến đối với CÔNG TY, vì các lý do nêu trên hoặc liên quan đến vấn đề nêu trên, và NHÀ THẦU phải thanh toán bất kỳ và tất cả khoản tiền do phán quyết phân xử liên quan đến việc tố tụng, yêu cầu bồi thường, kiện tụng trên, và phải thanh toán bất kỳ và tất cả những chi phí, kể cả phí trọng tài phát sinh do các vụ việc tố tụng, yêu cầu bồi thường, tố tụng nêu trên.

Nhận xét: Đây là những điều khoản nặng nề cho nhà thầu, khiến nhà thầu phải chịu trách nhiệm đối với hầu hết những sự việc có thể xảy ra và mọi loại thiệt hại, trừ phi yêu cầu đòi bồi thường thiệt hai hoặc tổn thất hoàn toàn do sơ suất của Chủ đầu tư.Trên thực tế, trong một dự án xây dựng, rất khó có thể khẳng định sự sơ suất hoàn toàn là của một bên, vì công việc thường trộn lẫn vào nhau. Vì không có giới hạn cụ thể bằng tiền cho những rủi ro của nhà thầu nên khó có thể bao quát đủ trách nhiệm đối với các rủi ro xấu nhất. Điều tốt nhất nhà thầu có thể làm là mua được tối đa bảo hiểm trách nhiệm có thể mua. Tiền bảo hiểm rất đắt, do đó nhà thầu cần đảm bảo rằng giá thầu đủ cao để trang trải các chi phí đó.

Example 8-2: An Example Contract Provision with Medium Risk Allocation to Contractor/Ví dụ 8-2: Ví dụ về điều khoản hợp đồng với rủi ro trung bình cho nhà thầu

"CONTRACTOR shall protect, defend, hold harmless, and indemnify COMPANY from and against any loss, damage, claim, action, liability, or demand whatsoever (including, with limitation, costs, expenses, and attorney's fees, whether for appeals or otherwise, in connection therewith), arising out of any personal injury (including, without limitation, injury to any employee of COMPANY, CONTRACTOR or any subcontractor), arising out of any personal injury (including, without limitation, injury to any employee of COMPANY, CONTRACTOR, or any subcontractor), including death resulting therefrom or out of any damage to or loss or destruction of property, real and or personal (including property of COMPANY, CONTRACTOR, and any subcontractor, and including tools and equipment whether owned, rented, or used by CONTRACTOR, any subcontractor, or any workman) in any manner based upon, occasioned by , or attributable or related to the performance, whether by the CONTRACTOR or any subcontractor, of the Work or any part thereof, and CONTRACTOR shall at its own expense defend any and all actions based thereon, except where said personal injury or property damage is caused by the negligence of COMPANY or COMPANY'S employees. Any loss, damage, cost expense or attorney's fees incurred by COMPANY in connection with the foregoing may, in addition to other remedies, be deducted from CONTRACTOR'S compensation, then due or thereafter to become due. COMPANY shall effect for the benefit of CONTRACTOR a waiver of subrogation on the existing facilities, including consequential damages such as, but not by way of limitation, loss of profit and loss of product or plant downtime but excluding any deductibles which shall exist as at the date of this CONTRACT; provided, however, that said waiver of subrogation shall be expanded to include all said deductible amounts on the acceptance of the Work by COMPANY."

Comment: This clause provides the contractor considerable relief. He still has unlimited exposure for injury to all persons and third party property but only to the extent caused by the contractor's negligence. The "sole" negligence issue does not arise. Furthermore, the contractor's liability for damages to the owner's property-a major concern for contractors working in petrochemical complexes, at times worth billions-is limited to the owner's insurance deductible, and the owner's insurance carriers have no right of recourse against the contractor. The contractor's limited exposure regarding the owner's facilities ends on completion of the work.

“NHÀ THẦU phải bảo vệ, chống, giữ và bồi hoàn cho CÔNG TY khỏi bất kỳ tổn thất, thiệt hại, yêu cầu đòi bồi thường, tố tụng, trách nhiệm, hoặc yêu cầu tương tự (kể cả, song không giới hạn, các chi phí, phí tòa án, dù là để kháng cáo hay không, có liên quan đến việc đó), phát sinh do bất kỳ thương hại nhân thân(kể cả, song không giới hạn ở, thương hại của bất kỳ người lao động nào của CÔNG TY, NHÀ THẦU, và nhà thầu phụ nào), kể cả tử vong do nguyên nhân đó, hoặc phát sinh do tổn thất hoặc thiệt hại hoặc hủy hoại tài sản, bất động sản và/hoặc tài sản cá nhân ( kể cả tài sản của CÔNG TY, NHÀ THẦU và bất kỳ nhà thầu phụ nào, và kể cả mọi dụng cụ, thiết bị nào do NHÀ THẦU, các nhà thầu phụ hoặc người lao động nào sở hữu, đi thuê hay sử dụng) bằng bất kỳ cách thức nào trên cơ sở, vì lý do hoặc liên quan đến việc thực thi Công trình hoặc bất kỳ phần nào của Công trình, của NHÀ THẦU hoặc bất kỳ nhà thầu phụ nào, và NHÀ THẦU phải dùng chi phí của mình chống lại bất kỳ và tất cả các vụ kiện tụng liên quan đến việc đó, trừ phi thương hại nhân thân hoặc thiệt hại tài sản đó là do sơ suất của CÔNG TY và người lao động của CÔNG TY. Mọi tổn thất, thiệt hại, chi phí hoặc phí tòa án mà CÔNG TY phải bỏ ra cho vấn đề đó, ngoài những sửa chữa khác, có thể được trừ vào khoản đền bù của NHÀ THẦU, và sau đó sẽ trở thành khoản phải trả. Vì lợi ích của NHÀ THẦU, CÔNG TY phải làm cho điều khoản khước từ thế quyền đối với các tài sản hiện tại, bao gồm các hư hại là hệ quả, ví dụ như, song không giới hạn, tổn thất về lợi nhuận và tổn thất do phải ngừng sản xuất, vận hành, song ngoại trừ mọi khoản giảm trừ tồn tại vào ngày ký HỢP ĐỒNG này; Tuy nhiên, với điều kiện là sự khước từ thế quyền đó phải được kéo dài để đưa vào tất cả các khoản phải giảm trừ đến khi CÔNG TY nghiệm thu Công trình”.

Nhận xét: Điều khoản này giảm bớt gánh nặng cho nhà thầu một cách đáng kể. Nhà thầu vẫn phải chịu rủi ro không giới hạn đối với thương hại của tất cả các cá nhân và tài sản của bên thứ ba, song chỉ ở mức độ do sơ suất của nhà thầu gây ra. Vấn đề sơ suất “hoàn toàn” không được đưa ra. Hơn nữa, trách nhiệm của nhà thầu đối với thiệt hại cho tài sản của chủ đầu tư, vấn đề quan tâm chính của các nhà thầu làm việc tại các tổ hợp hóa dầu trị giá tiền tỷ, được giới hạn ở khoản giảm trừ bảo hiểm của chủ đầu tư, và các bên được bảo hiểm của chủ đầu tư không có quyền đòi nhà thầu bồi thường. Rủi ro của nhà thầu đối với các tài sản của chủ đầu tư kết thúc khi hoàn thành công trình.

Example 8-3: An Example Contract Provision with Low Risk Allocation to Contractor /Ví dụ 8-3: Ví dụ về điều khoản hợp đồng với rủi ro thấp cho nhà thầu

"CONTRACTOR hereby agrees to indemnify and hold COMPANY and/or any parent, subsidiary, or affiliate, or COMPANY and/or officers, agents, or employees of any of them, harmless from and against any loss or liability arising directly or indirectly out of any claim or cause of action for loss or damage to property including, but not limited to, CONTRACTOR'S property and COMPANY'S property and for injuries to or death of persons including but not limited to CONTRACTOR'S employees, caused by or resulting from the performance of the work by CONTRACTOR, its employees, agents, and subcontractors and shall, at the option of COMPANY, defend COMPANY at CONTRACTOR'S sole expense in any litigation involving the same regardless of whether such work is performed by CONTRACTOR, its employees, or by its subcontractors, their employees, or all or either of them. In all instances, CONTRACTOR'S indemnity to COMPANY shall be limited to the proceeds of CONTRACTOR'S umbrella liability insurance coverage."

Comment: With respect to indemnifying the owner, the contractor in this provision has minimal out-of-pocket risk. Exposure is limited to whatever can be collected from the contractor's insurance company

“Nay NHÀ THẦU chấp thuận bồi hoàn và giữ cho CÔNG TY và/hoặc tất cả các công ty mẹ, chi nhánh của CÔNG TY, lãnh đạo, đại lý, người lao động của bất kỳ đơn vị nào nêu trên, khỏi mọi tổn thất hoặc trách nhiệm phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp bởi bất kỳ yêu cầu đòi bồi thường, hoặc kiện tụng về tổn thất hoặc thiệt hại về tài sản, bao gồm, song không giới hạn bởi, các tài sản của NHÀ THẦU, của CÔNG TY; và đối với thương hại và thương vong của các cá nhân, bao gồm, song không giới hạn bởi, người lao động của NHÀ THẦU, do nguyên nhân hoặc kết quả của việc thực hiện công việc của NHÀ THẦU, người lao động, đại lý, nhà thầu phụ của NHÀ THẦU; và phải, với sự lựa chọn của CÔNG TY, bảo vệ CÔNG TY khỏi việc NHÀ THẦU phải chịu hoàn toàn chi phí trong bất kỳ vụ kiện tụng nào liên quan, bất kể công việc đó do NHÀ THẦU, người lao động của NHÀ THẦU, nhà thầu phụ, người lao động của nhà thầu phụ hay tất cả những người đó, hay một trong những người đó thực hiện. Trong mọi trường hợp, mức bồi hoàn của NHÀ THẦU cho CÔNG TY không được quá mức NHÀ THÀU thu lại từ bảo hiểm trách nhiệm.

Nhận xét: Về vấn đề bồi thường cho chủ đầu tư, với điều khoản này, nhà thầu chỉ phải chịu rủi ro mất tiền thấp nhất. Rủi ro chỉ giới hạn ở mức mà công ty bảo hiểm sẽ trả cho nhà thầu về vụ việc đó.
 
Last edited by a moderator:

DutoanGXD10

Phần mềm thế hệ mới
Tham gia ngày
7/7/07
Bài viết
3.050
Reaction score
57
Điểm
48
8.3 Risks and Incentives on Construction Quality/Những rủi ro và khuyến khích về chất lượng thi công

All owners want quality construction with reasonable costs, but not all are willing to share risks and/or provide incentives to enhance the quality of construction. In recent years, more owners recognize that they do not get the best quality of construction by squeezing the last dollar of profit from the contractor, and they accept the concept of risk sharing/risk assignment in principle in letting construction contracts. However, the implementation of such a concept in the past decade has received mixed results.

Chủ đầu tư nào cũng muốn có công trình có chất lượng tốt với giá cả hợp lý, song không phải chủ đầu tư nào cũng muốn chia sẻ những rủi ro và/hoặc có những khuyến khích đối với việc tăng chất lượng thi công. Những năm gần đây, ngày càng nhiều chủ đầu tư nhận ra rằng họ không thể có được chất lượng thi công tốt nhất bằng cách chèn ép lợi nhuận của nhà thầu đến những đồng tiền cuối cùng và họ chấp nhận quan niệm chia rẻ/phân công rủi ro trong các hợp đồng xây dựng. Tuy nhiên vực thực hiện những quan niệm đó trong thập kỷ qua đã tạo ra những kết quả khác nhau.

Many public owners have been the victims of their own schemes, not only because of the usual requirement in letting contracts of public works through competitive bidding to avoid favoritism, but at times because of the sheer weight of entrenched bureaucracy. Some contractors steer away from public works altogether; others submit bids at higher prices to compensate for the restrictive provisions of contract terms. As a result, some public authorities find that either there are few responsible contractors responding to their invitations to submit bids or the bid prices far exceed their engineers' estimates. Those public owners who have adopted the federal government's risk sharing/risk assignment contract concepts have found that while initial bid prices may have decreased somewhat, claims and disputes on contracts are more frequent than before, and notably more so than in privately funded construction. Some of these claims and disputes can no doubt be avoided by improving the contract provisions.

Nhiều chủ đầu tư Nhà nước đã trở thành nạn nhân của chính những cơ chế của mình, không chỉ vì các yêu cầu quen thuộc đối với việc phải đấu thầu cạnh tranh các hợp đồng công trình Nhà nước để tránh thiên vị, mà còn bởi gánh nặng thủ tục hành chính rầy rà. Một số nhà thầu tránh xa các công trình Nhà nước, số khác dự thầu với giá cao hơn đề bù đắp cho các điều khoản hợp đồng có nhiều hạn chế. Kết quả là, một số cơ quan công chính nhận ra rằng số lượng nhà thầu có tinh thần trách nhiệm tham gia đấu thầu các gói thầu của họ ít hơn và giá thầu cũng cao hơn nhiều so với dự toán mà Tư vấn lập hồ sơ dự toán đã lập. Những chủ đầu tư công trình Nhà nước đã áp dụng các quan niệm chia sẻ/phân công rủi ro hợp đồng của chính phủ liên bang đã thấy rằng nếu giá bỏ thầu ban đầu thấp, thì yêu cầu thanh toán phát sinh và việc tranh chấp hợp đồng lại tăng hơn trước, đặc biệt là so với lĩnh vực xây dựng do tư nhân bỏ vốn. Một số yêu cầu thanh toán phát sinh và tranh chấp hợp đồng này có thể tránh được bằng cách cải tiến các điều khoản hợp đồng.

Since most claims and disputes arise most frequently from lump sum contracts for both public and private owners, the following factors associated with lump sum contracts are particularly noteworthy:

  • unbalanced bids in unit prices on which periodic payment estimates are based.
  • change orders subject to negotiated payments
  • changes in design or construction technology
  • incentives for early completion
An unbalanced bid refers to raising the unit prices on items to be completed in the early stage of the project and lowering the unit prices on items to be completed in the later stages. The purpose of this practice on the part of the contractor is to ease its burden of construction financing. It is better for owners to offer explicit incentives to aid construction financing in exchange for lower bid prices than to allow the use of hidden unbalanced bids. Unbalanced bids may also occur if a contractor feels some item of work was underestimated in amount, so that a high unit price on that item would increase profits. Since lump sum contracts are awarded on the basis of low bids, it is difficult to challenge the low bidders on the validity of their unit prices except for flagrant violations. Consequently remedies should be sought by requesting the contractor to submit pertinent records of financial transactions to substantiate the expenditures associated with its monthly billings for payments of work completed during the period.

Do phần lớn các yêu cầu thanh toán phát sinh và tranh chấp phần lớn xảy ra đối với các hợp đồng trọn gói của cả chủ đầu tư Nhà nước và tư nhân nên cần đặc biệt lưu ý các vấn đề có liên quan đến hợp đồng điều chính giá sau:

-Những giá thầu không cân đối về đơn giá là cơ sở cho việc ước thanh toán theo giai đoạn.
-Những yêu cầu thay đổi phụ thuộc vào các khoản thanh toán qua đàm phán
-Thay đổi thiết kế hoặc công nghệ thi công
-Thưởng cho hoàn thành thi công sớm

Một giá bỏ thầu không có tính cân đối là giá thầu có đơn giá cao cho những hạng mục hoàn thành ở giai đoạn đầu dự án và đơn giá thấp cho những hạng mục hoàn thành ở các giai đoạn sau. Mục tiêu của Nhà thầu trong thao tác này là nhằm giảm gánh nặng về tài chính khi thi công. Chủ đầu tư nên đưa ra những khuyến khích về việc cấp vốn thi công để có được giá thầu thấp hơn là cho phép sử dụng giá thầu tiềm ẩn việc không cân đối. Giá bỏ thầu không cân đối cũng có thể xảy ra nếu nhà thầu cảm thấy khối lượng của một số hạng mục công việc thấp hơn so với dự kiến và việc tăng đơn giá các hạng mục này sẽ làm tăng lợi nhuận của họ. Do việc trao thầu các hợp đồng trọn gói được dựa trên cơ sở giá bỏ thầu thấp nên khó có thể không thừa nhận tính hợp lệ trong đơn giá của họ, trừ khi có sự can thiệp trắng trợn. Cách sửa chữa mà chủ đầu tư có thể vớt vát là yêu cầu nhà thầu trình các chứng từ phù hợp về các khoản giao dịch tài chính để chứng minh cho các khoản chi liên quan đến các hóa đơn thanh toán tháng cho khối lượng hoàn thành trong kỳ.

One of the most contentious issues in contract provisions concerns the payment for change orders. The owner and its engineer should have an appreciation of the effects of changes for specific items of work and negotiate with the contractor on the identifiable cost of such items. The owner should require the contractor to submit the price quotation within a certain period of time after the issuance of a change order and to assess whether the change order may cause delay damages. If the contract does not contain specific provisions on cost disclosures for evaluating change order costs, it will be difficult to negotiate payments for change orders and claim settlements later.

In some projects, the contract provisions may allow the contractor to provide alternative design and/or construction technology. The owner may impose different mechanisms for pricing these changes. For example, a contractor may suggest a design or construction method change that fulfills the performance requirements. Savings due to such changes may accrue to the contractor or the owner, or may be divided in some fashion between the two. The contract provisions must reflect the owners risk-reward objectives in calling for alternate design and/or construction technology. While innovations are often sought to save money and time, unsuccessful innovations may require additional money and time to correct earlier misjudgment. At worse, a failure could have serious consequences.

In spite of admonitions and good intentions for better planning before initiating a construction project, most owners want a facility to be in operation as soon as possible once a decision is made to proceed with its construction. Many construction contracts contain provisions of penalties for late completion beyond a specified deadline; however, unless such provisions are accompanied by similar incentives for early completion, they may be ruled unenforceable in court. Early completion may result in significant savings, particularly in rehabilitation projects in which the facility users are inconvenienced by the loss of the facility and the disruption due to construction operations.

Một trong những vấn đề trong các điều khoản hợp đồng hay gây ra bất đồng giữa các bên là việc thanh toán cho các yêu cầu thay đổi (phát sinh khối lượng). chủ đầu tư và tư vấn của mình cần hiểu rõ tác động của những thay đổi đối với từng hạng mục công việc, và đàm phán với nhà thầu về chi phí ước tính cho những hạng mục đó. chủ đầu tư vần yêu cầu nhà thầu nộp báo giá trong một khoảng thời gian nhất định sau khi đưa ra yêu cầu thay đổi (yêu cầu làm các công việc phát sinh) và yêu cầu nhà thầu đánh giá xem liệu các công việc phát sinh đó có gây ra những thiệt hại do chậm trễ hay không. Nếu trong hợp đồng không có các điều khoản riêng về việc phải công khai các chi phí để đánh giá các chi phí cho công việc phát sinh thì sẽ rất khó để thương thảo về các khoản thanh toán cho các công việc phát sinh và sau đó là thanh toán.

Ở một số dự án, các điều khoản hợp đồng có thể cho phép nhà thầu cung cấp thiết kế và/hoặc công nghệ thi công theo một phương án khác. chủ đầu tư có thể áp dụng các cơ chế khác nhau để định giá các phương án thay đổi này. Ví dụ, nhà thầu có thể đề xuất thay đổi thiết kế hoặc biện pháp thi công đáp ứng các yêu cầu về thi công. Khoản tiền tiết kiệm được từ các thay đổi này có thể là nhà thầu hưởng, có thể chủ đầu tư hưởng, hoặc cũng có thể là cả hai bên chia sẻ với nhau. Các điều khoản hợp đồng phải phản ánh được các mục tiêu bù -đắp -rủi- ro khi yêu cầu có phương án thiết kế và/hoặc công nghệ thi công thay thế. Người ta thường muốn áp dụng công nghệ mới để tiết kiệm tiền bạc và thời gian, song có thể còn tốn thêm thời gian và tiền bạc để sửa chữa khi áp dụng sai công nghệ. Tồi tệ hơn, một sai sót có thể gây ra những hậu quả rất nghiêm trọng.

Bất chấp những cảnh bảo và những dự định hay về việc cần có kế hoạch tốt trước khi bắt đầu thực hiện một dự án xây dựng, phần lớn các chủ đầu tư muốn rằng một khi đã quyết định xây dựng thì công trình phải được đưa vào vận hành càng sớm càng tốt Nhiều hợp đồng thi công có các điều khoản phạt khi nhà thầu không hoàn thành đúng thời hạn quy định, tuy nhiên các điều khoản này không có hiệu lực trước tòa nếu chúng không đi cùng các điều khoản khuyến khích (thưởng) khi hoàn thành trước thời hạn. Hoàn thành sớm có thể giúp tiết kiệm đáng kể, nhất là trong các dự án cải tạo, khi việc xây dựng làm ảnh hưởng đến những người đang sử dụng công trình.

Example 8-4: Arkansas Rice Growers Cooperative Association v. Alchemy Industries/Ví dụ 8-4. Vụ kiện giữa Hiệp hội Hợp tác xã trồng lúa bang Arkansas và Công ty Alchemy Industry

A 1986 court case can illustrate the assumption of risk on the part of contractors and design professionals. The Arkansas Rice Growers Cooperative contracted with Alchemy Industries, Inc. to provide engineering and construction services for a new facility intended to generate steam by burning rice hulls. Under the terms of the contract, Alchemy Industries guaranteed that the completed plant would be capable of "reducing a minimum of seven and one-half tons of rice hulls per hour to an ash and producing a minimum of 48 million BTU's per hour of steam at 200 pounds pressure." Unfortunately, the finished plant did not meet this performance standard, and the Arkansas Rice Growers Cooperative Association sued Alchemy Industries and its subcontractors for breach of warranty. Damages of almost $1.5 million were awarded to the Association.

Một vụ kiện năm 1986 có thể là ví dụ minh họa cho giả thiết về rủi ro về phía các nhà thầu và các chuyên viên thiết kế. Hiệp hội Hợp tác xã trồng lúa bang Arkansas hợp đồng thuê Công ty Alchemy Industries cung cấp các dịch vụ thiết kế và thi công một nhà máy sản xuất hơi nước từ việc đốt vỏ trấu. Theo các điều khoản hợp đồng thì Alchemy Industries đảm bảo rằng nhà máy khi hoàn thành sẽ có khả năng “ đốt tối thiểu là 7,5 tấn vỏ trấu/giờ thành tro và tạo ra tối thiểu là 48 triệu BTU hơi nước/giờ ở mức áp lực 200 pound”. Không may là khi hoàn thành, nhà máy không đạt các yêu cầu đó và Hiệp hội Hợp tác xã trồng lúa bang Arkansas đã kiện Alchemy Industries và các nhà thầu phụ với lý do không thực hiện đúng các bảo đảm của mình. Tòa đã phán quyết Hiệp hội được đền bù 1,5 triệu USD.
 

DutoanGXD10

Phần mềm thế hệ mới
Tham gia ngày
7/7/07
Bài viết
3.050
Reaction score
57
Điểm
48
8.4 Types of Construction Contracts/Các loại hợp đồng xây dựng

While construction contracts serve as a means of pricing construction, they also structure the allocation of risk to the various parties involved. The owner has the sole power to decide what type of contract should be used for a specific facility to be constructed and to set forth the terms in a contractual agreement. It is important to understand the risks of the contractors associated with different types of construction contracts.

Trong khi các hợp đồng xây dựng được dùng như một phương tiện để định giá thì đồng thời chúng cũng tạo nên cơ cấu về việc phân chia rủi ro cho các bên tham gia. Chủ đầu tư có toàn quyền để quyết định áp dụng loại hợp đồng nào cho một công trình cụ thể được xây dựng và đưa ra các điều khoản trong thỏa thuận hợp đồng. Điều quan trọng là cần nắm được những rủi ro của nhà thầu đối với từng loại hợp đồng.

Lump Sum Contract/Hợp đồng trọn gói

In a lump sum contract, the owner has essentially assigned all the risk to the contractor, who in turn can be expected to ask for a higher markup in order to take care of unforeseen contingencies. Beside the fixed lump sum price, other commitments are often made by the contractor in the form of submittals such as a specific schedule, the management reporting system or a quality control program. If the actual cost of the project is underestimated, the underestimated cost will reduce the contractor's profit by that amount. An overestimate has an opposite effect, but may reduce the chance of being a low bidder for the project.

Trong hợp đồng trọn gói, chủ đầu tư gần như đẩy hết mọi rủi ro cho nhà thầu, trong khi nhà thầu có thể đòi hỏi mức lãi cao hơn để tính cho các khoản dự phòng không thể lường trước. Ngoài giá trọn gói cố định, nhà thầu còn phải có các cam kết khác như lịch tiến độ cụ thể, hệ thống báo cáo quản lý hoặc chương trình kiểm soát chất lượng. Nếu chi phí thực tế cho dự án thấp hơn số nhà thầu đã dự toán thì lãi của nhà thầu cũng giảm theo, còn nếu vượt dự toán thì có hiệu quả ngược lại, song lại giảm cơ hội cho nhà thầu trở thành nhà thầu có giá thấp của dự án.

Unit Price Contract/Hợp đồng theo đơn giá

In a unit price contract, the risk of inaccurate estimation of uncertain quantities for some key tasks has been removed from the contractor. However, some contractors may submit an "unbalanced bid" when it discovers large discrepancies between its estimates and the owner's estimates of these quantities. Depending on the confidence of the contractor on its own estimates and its propensity on risk, a contractor can slightly raise the unit prices on the underestimated tasks while lowering the unit prices on other tasks. If the contractor is correct in its assessment, it can increase its profit substantially since the payment is made on the actual quantities of tasks; and if the reverse is true, it can lose on this basis. Furthermore, the owner may disqualify a contractor if the bid appears to be heavily unbalanced. To the extent that an underestimate or overestimate is caused by changes in the quantities of work, neither error will effect the contractor's profit beyond the markup in the unit prices.

Trong hợp đồng theo đơn giá, rủi ro về việc tính toán không chính xác những khối lượng công việc không chắc chắn của những công tác chính không thuộc về nhà thầu nữa. Tuy nhiên, một số nhà thầu có thể chào một “ giá thầu không cân đối” khi họ phát hiện ra có sự khác biệt lớn giữa dự toán của họ và dự toán của chủ đầu tư cho các khối lượng này. Tùy thuộc vào sự chắc chắn của nhà thầu đối với dự toán của mình và dự kiến về rủi ro, nhà thầu có thể tăng nhẹ đơn giá cho các công tác được dự toán khối lượng thấp đồng thời giảm đơn giá các công tác khác. Nếu nhà thầu đánh giá đúng, họ có thể tăng được lợi nhuận do việc thanh toán được thực hiện trên cơ sở khối lượng công việc thực tế, ngược lại, họ sẽ lỗ. Hơn nữa, chủ đầu tư có thể loại nhà thầu nếu giá thầu có sự mất cân đối nghiêm trọng. Ở mức độ dự toán tính thiếu hay thừa do thay đổi về khối lượng công việc thì cả hai lỗi này sẽ không làm ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà thầu vượt trên mức lãi trong đơn giá.

Cost Plus Fixed Percentage Contract/Hợp đồng Chi phí thực tế cộng thêm tỷ lệ phần trăm cố định

For certain types of construction involving new technology or extremely pressing needs, the owner is sometimes forced to assume all risks of cost overruns. The contractor will receive the actual direct job cost plus a fixed percentage, and have little incentive to reduce job cost. Furthermore, if there are pressing needs to complete the project, overtime payments to workers are common and will further increase the job cost. Unless there are compelling reasons, such as the urgency in the construction of military installations, the owner should not use this type of contract.

Đối với một số loại công trình thi công sử dụng công nghệ mới hoặc áp lực hoàn thành nhanh quá lớn, chủ đầu tư đôi khi buộc phải dự kiến tất cả các rủi ro về việc chi vượt quá ngân sách đã định. Nhà thầu sẽ nhận chi phí trực tiếp thực tế cho công việc cộng thêm một tỷ lệ phần trăm cố định, và có thêm một chút khuyên khích để giảm chi phí công việc. Thêm nữa, nếu cần phải hoàn thành gấp dự án, người ta thường sẽ áp dụng lương thêm giờ cho công nhân và tăng chi phí cho công việc. Chủ đầu tư không nên sử dụng loại hợp đồng này, trừ khi có những lý do thuyết phục, ví dụ như công tác xây dựng của quân đội cần khẩn trương.

Cost Plus Fixed Fee Contract/Hợp đồng Chi phí thực tế cộng thêm mức phí cố định

Under this type of contract, the contractor will receive the actual direct job cost plus a fixed fee, and will have some incentive to complete the job quickly since its fee is fixed regardless of the duration of the project. However, the owner still assumes the risks of direct job cost overrun while the contractor may risk the erosion of its profits if the project is dragged on beyond the expected time.

Theo hình thức hợp đồng này, nhà thầu sẽ nhận được chi phí trực tiếp thực tế để thực hiện công việc cộng thêm một mức phí cố định và sẽ có một khoản khuyến khích để hoàn thành nhanh công trình vì mức phí này là cố định cho dù thời gian thi công dự án có kéo dài bao lâu. Tuy nhiên chủ đầu tư vẫn có thể tính được các rủi ro về việc chi vượt ngân sách trong khi nhà thầu có thể bị giảm lãi nếu dự án kéo dài quá thời gian dự kiến.

Cost Plus Variable Percentage Contract/Hợp đồng Chi phí thực tế cộng thêm tỷ lệ phần trăm không cố định

For this type of contract, the contractor agrees to a penalty if the actual cost exceeds the estimated job cost, or a reward if the actual cost is below the estimated job cost. In return for taking the risk on its own estimate, the contractor is allowed a variable percentage of the direct job-cost for its fee. Furthermore, the project duration is usually specified and the contractor must abide by the deadline for completion. This type of contract allocates considerable risk for cost overruns to the owner, but also provides incentives to contractors to reduce costs as much as possible.

Đối với loại hợp đồng này, nhà thầu đồng ý chịu phạt nếu chi phí thực tế vượt quá chi phí dự toán cho công việc, hoặc là sẽ được nhận thưởng nếu chi phí thực tế nằm dưới mực dự toán. Đổi lại việc phải nhận rủi ro đối với dự toán của mình, nhà thầu được phép đưa ra tỷ lệ phần trăm không cố định cộng thêm vào chi phí trực tiếp. Hơn nữa, thời gian thi công thường được đã được quy định trước và nhà thầu phải hoàn thành đúng hạn. Loại hợp đồng này khiến chủ đầu tư phải chịu rủi ro đáng kể về việc chi vượt ngân sách song cũng tạo ra những khuyến khích cho nhà thầu để giảm các chi phí xuống càng thấp càng tốt.

Target Estimate Contract/Hợp đồng Dự toán mục tiêu

This is another form of contract which specifies a penalty or reward to a contractor, depending on whether the actual cost is greater than or less than the contractor's estimated direct job cost. Usually, the percentages of savings or overrun to be shared by the owner and the contractor are predetermined and the project duration is specified in the contract. Bonuses or penalties may be stipulated for different project completion dates.

Đây là một loại hợp đồng nữa có quy định việc thưởng phạt đối với nhà thầu tùy thuộc vào việc chi phí thực tế cao hay thấp hơn các chi phí trực tiếp cho công việc mà nhà thầu đã dự toán. Thông thường thì tỷ lệ phân chia những khoản tiết kiếm được hay các khoản bội chi giữa nhà thầu và chủ đầu tư đều đã được xác định trước và trong hợp đồng cũng quy định rõ thời gian hoàn thành công trình. Các khoản thưởng phạt sẽ được áp dụng cho các ngày hoàn thành sớm hay muộn tương ứng.

Guaranteed Maximum Cost Contract/Hợp đồng với Chi phí tối đa được đảm bảo

When the project scope is well defined, an owner may choose to ask the contractor to take all the risks, both in terms of actual project cost and project time. Any work change orders from the owner must be extremely minor if at all, since performance specifications are provided to the owner at the outset of construction. The owner and the contractor agree to a project cost guaranteed by the contractor as maximum. There may be or may not be additional provisions to share any savings if any in the contract. This type of contract is particularly suitable for turnkey operation.

Nếu quy mô dự án đã được xác định rõ ràng, chủ đầu tư có thể chọn cách yêu cầu nhà thầu chịu mọi rủi ro cả về chi phí thực tế của công trình và thời gian thực hiện công trình. Các yêu cầu công việc phát sinh của chủ đầu tư phải ở mức rất ít nếu có, vì các yêu cầu về thi công được đưa ra ngay từ lúc bắt đầu thi công. Chủ đầu tư và nhà thầu thỏa thuận một giá công trình được nhà thầu bảo đảm ở mức tối đa. Trong hợp đồng có thể có hoặc không có các điều khoản về việc chia số tiền tiết kiệm được. Loại hợp đồng này rất thích hợp cho các công trình chìa khóa trao tay.
 
H

hoanghac1983

Guest
Em cám ơn rất nhiều về tài liệu này. Nó thực sự giúp ích cho em rất nhiều.
 
H

hoa nho

Guest
Construction Pricing and Contracting

Example 8-1: A Contract Provision Example with High Contractor Risk /Ví dụ 8-1 Ví dụ về điều khoản hợp đồng với rủi ro cao cho Nhà thầu

"Except where the sole negligence of COMPANY is involved or alleged, CONTRACTOR shall indemnify and hold harmless COMPANY, its officers, agents and employees, from and against any and all loss, damage, and liability and from any and all claims for damages on account of or by reason of bodily injury, including death, not limited to the employees of CONTRACTOR, COMPANY, and of any subcontractor or CONTRACTOR, and from and against any and all damages to property, including property of COMPANY and third parties, direct and/or consequential, caused by or arising out of, in while or in part, or claimed to have been caused by or to have arisen out of, in whole or in part, an act of omission of CONTRACTOR or its agents, employees, vendors, or subcontractors, of their employees or agents in connection with the performance of the Contract Documents, whether or not insured against; and CONTRACTOR shall, at its own cost and expense, defend any claim, suit, action or proceeding, whether groundless or not, which may be commenced against COMPANY by reason thereof or in connection therewith, and CONTRACTOR shall pay any and all judgments which may be recovered in such action, claim, proceeding or suit, and defray any and all expenses, including costs and attorney's fees which may be incurred by reason of such actions, claims, proceedings, or suits."

Comment: This is a very burdensome provision for the contractor. It makes the contractor responsible for practically every conceivable occurrence and type of damage, except when a claim for loss or damages is due to the sole negligence of the owner. As a practical matter, sole negligence on a construction project is very difficult to ascertain because the work is so inter-twined. Since there is no dollar limitation to the contractor's exposure, sufficient liability coverage to cover worst scenario risks will be difficult to obtain. The best the contractor can do is to obtain as complete and broad excess liability insurance coverage as can be purchased. This insurance is costly, so the contractor should insure the contract price is sufficiently high to cover the expense.

“Trừ khi hoàn toàn do sơ suất của CÔNG TY , NHÀ THẦU phải bồi hoàn và giữ cho CÔNG TY, các lãnh đạo, đại lý và người lao động của CÔNG TY tránh khỏi bất kỳ và tất cả mọi mất mát, tổn thất và trách nhiệm; tránh khỏi bất kỳ và tất cả mọi yêu cầu đòi bồi thường do hoặc vì lý do thương hại nhân thân, kể cả chết người, không giới hạn ở người lao động của NHÀ THẦU, CÔNG TY và của bất kỳ nhà thầu phụ hay NHÀ THẦU, và tránh khỏi bất kỳ và tất cả các thiệt hại về tài sản, kể cả tài sản của CÔNG TY và của các bên thứ ba, trực tiếp và/hay gián tiếp, vì lý do hoặc nguyên nhân do toàn bộ hoặc một phần của một hành động không làm tròn trách nhiệm thực hiện Các Tài liệu Hợp đồng của NHÀ THẦU, hoặc đại lý, người lao động, người hàng của NHÀ THẦU, hoặc của nhà thầu phụ, người lao động hoặc đại lý của nhà thầu phụ của NHÀ THẦU, dù đã đóng bảo hiểm hay không có bảo hiểm, và NHÀ THẦU phải, bằng chi phí của mình, tránh việc phát khởi bất kỳ một yêu cầu đòi bồi thường, kiện tụng, tố tụng, xét xử,dù là vô căn cứ hay không, có thể xảy đến đối với CÔNG TY, vì các lý do nêu trên hoặc liên quan đến vấn đề nêu trên, và NHÀ THẦU phải thanh toán bất kỳ và tất cả khoản tiền do phán quyết phân xử liên quan đến việc tố tụng, yêu cầu bồi thường, kiện tụng trên, và phải thanh toán bất kỳ và tất cả những chi phí, kể cả phí trọng tài phát sinh do các vụ việc tố tụng, yêu cầu bồi thường, tố tụng nêu trên.

Nhận xét: Đây là những điều khoản nặng nề cho nhà thầu, khiến nhà thầu phải chịu trách nhiệm đối với hầu hết những sự việc có thể xảy ra và mọi loại thiệt hại, trừ phi yêu cầu đòi bồi thường thiệt hai hoặc tổn thất hoàn toàn do sơ suất của Chủ đầu tư.Trên thực tế, trong một dự án xây dựng, rất khó có thể khẳng định sự sơ suất hoàn toàn là của một bên, vì công việc thường trộn lẫn vào nhau. Vì không có giới hạn cụ thể bằng tiền cho những rủi ro của nhà thầu nên khó có thể bao quát đủ trách nhiệm đối với các rủi ro xấu nhất. Điều tốt nhất nhà thầu có thể làm là mua được tối đa bảo hiểm trách nhiệm có thể mua. Tiền bảo hiểm rất đắt, do đó nhà thầu cần đảm bảo rằng giá thầu đủ cao để trang trải các chi phí đó.

Example 8-2: An Example Contract Provision with Medium Risk Allocation to Contractor/Ví dụ 8-2: Ví dụ về điều khoản hợp đồng với rủi ro trung bình cho nhà thầu

"CONTRACTOR shall protect, defend, hold harmless, and indemnify COMPANY from and against any loss, damage, claim, action, liability, or demand whatsoever (including, with limitation, costs, expenses, and attorney's fees, whether for appeals or otherwise, in connection therewith), arising out of any personal injury (including, without limitation, injury to any employee of COMPANY, CONTRACTOR or any subcontractor), arising out of any personal injury (including, without limitation, injury to any employee of COMPANY, CONTRACTOR, or any subcontractor), including death resulting therefrom or out of any damage to or loss or destruction of property, real and or personal (including property of COMPANY, CONTRACTOR, and any subcontractor, and including tools and equipment whether owned, rented, or used by CONTRACTOR, any subcontractor, or any workman) in any manner based upon, occasioned by , or attributable or related to the performance, whether by the CONTRACTOR or any subcontractor, of the Work or any part thereof, and CONTRACTOR shall at its own expense defend any and all actions based thereon, except where said personal injury or property damage is caused by the negligence of COMPANY or COMPANY'S employees. Any loss, damage, cost expense or attorney's fees incurred by COMPANY in connection with the foregoing may, in addition to other remedies, be deducted from CONTRACTOR'S compensation, then due or thereafter to become due. COMPANY shall effect for the benefit of CONTRACTOR a waiver of subrogation on the existing facilities, including consequential damages such as, but not by way of limitation, loss of profit and loss of product or plant downtime but excluding any deductibles which shall exist as at the date of this CONTRACT; provided, however, that said waiver of subrogation shall be expanded to include all said deductible amounts on the acceptance of the Work by COMPANY."

Comment: This clause provides the contractor considerable relief. He still has unlimited exposure for injury to all persons and third party property but only to the extent caused by the contractor's negligence. The "sole" negligence issue does not arise. Furthermore, the contractor's liability for damages to the owner's property-a major concern for contractors working in petrochemical complexes, at times worth billions-is limited to the owner's insurance deductible, and the owner's insurance carriers have no right of recourse against the contractor. The contractor's limited exposure regarding the owner's facilities ends on completion of the work.

“NHÀ THẦU phải bảo vệ, chống, giữ và bồi hoàn cho CÔNG TY khỏi bất kỳ tổn thất, thiệt hại, yêu cầu đòi bồi thường, tố tụng, trách nhiệm, hoặc yêu cầu tương tự (kể cả, song không giới hạn, các chi phí, phí tòa án, dù là để kháng cáo hay không, có liên quan đến việc đó), phát sinh do bất kỳ thương hại nhân thân(kể cả, song không giới hạn ở, thương hại của bất kỳ người lao động nào của CÔNG TY, NHÀ THẦU, và nhà thầu phụ nào), kể cả tử vong do nguyên nhân đó, hoặc phát sinh do tổn thất hoặc thiệt hại hoặc hủy hoại tài sản, bất động sản và/hoặc tài sản cá nhân ( kể cả tài sản của CÔNG TY, NHÀ THẦU và bất kỳ nhà thầu phụ nào, và kể cả mọi dụng cụ, thiết bị nào do NHÀ THẦU, các nhà thầu phụ hoặc người lao động nào sở hữu, đi thuê hay sử dụng) bằng bất kỳ cách thức nào trên cơ sở, vì lý do hoặc liên quan đến việc thực thi Công trình hoặc bất kỳ phần nào của Công trình, của NHÀ THẦU hoặc bất kỳ nhà thầu phụ nào, và NHÀ THẦU phải dùng chi phí của mình chống lại bất kỳ và tất cả các vụ kiện tụng liên quan đến việc đó, trừ phi thương hại nhân thân hoặc thiệt hại tài sản đó là do sơ suất của CÔNG TY và người lao động của CÔNG TY. Mọi tổn thất, thiệt hại, chi phí hoặc phí tòa án mà CÔNG TY phải bỏ ra cho vấn đề đó, ngoài những sửa chữa khác, có thể được trừ vào khoản đền bù của NHÀ THẦU, và sau đó sẽ trở thành khoản phải trả. Vì lợi ích của NHÀ THẦU, CÔNG TY phải làm cho điều khoản khước từ thế quyền đối với các tài sản hiện tại, bao gồm các hư hại là hệ quả, ví dụ như, song không giới hạn, tổn thất về lợi nhuận và tổn thất do phải ngừng sản xuất, vận hành, song ngoại trừ mọi khoản giảm trừ tồn tại vào ngày ký HỢP ĐỒNG này; Tuy nhiên, với điều kiện là sự khước từ thế quyền đó phải được kéo dài để đưa vào tất cả các khoản phải giảm trừ đến khi CÔNG TY nghiệm thu Công trình”.

Nhận xét: Điều khoản này giảm bớt gánh nặng cho nhà thầu một cách đáng kể. Nhà thầu vẫn phải chịu rủi ro không giới hạn đối với thương hại của tất cả các cá nhân và tài sản của bên thứ ba, song chỉ ở mức độ do sơ suất của nhà thầu gây ra. Vấn đề sơ suất “hoàn toàn” không được đưa ra. Hơn nữa, trách nhiệm của nhà thầu đối với thiệt hại cho tài sản của chủ đầu tư, vấn đề quan tâm chính của các nhà thầu làm việc tại các tổ hợp hóa dầu trị giá tiền tỷ, được giới hạn ở khoản giảm trừ bảo hiểm của chủ đầu tư, và các bên được bảo hiểm của chủ đầu tư không có quyền đòi nhà thầu bồi thường. Rủi ro của nhà thầu đối với các tài sản của chủ đầu tư kết thúc khi hoàn thành công trình.

Example 8-3: An Example Contract Provision with Low Risk Allocation to Contractor /Ví dụ 8-3: Ví dụ về điều khoản hợp đồng với rủi ro thấp cho nhà thầu

"CONTRACTOR hereby agrees to indemnify and hold COMPANY and/or any parent, subsidiary, or affiliate, or COMPANY and/or officers, agents, or employees of any of them, harmless from and against any loss or liability arising directly or indirectly out of any claim or cause of action for loss or damage to property including, but not limited to, CONTRACTOR'S property and COMPANY'S property and for injuries to or death of persons including but not limited to CONTRACTOR'S employees, caused by or resulting from the performance of the work by CONTRACTOR, its employees, agents, and subcontractors and shall, at the option of COMPANY, defend COMPANY at CONTRACTOR'S sole expense in any litigation involving the same regardless of whether such work is performed by CONTRACTOR, its employees, or by its subcontractors, their employees, or all or either of them. In all instances, CONTRACTOR'S indemnity to COMPANY shall be limited to the proceeds of CONTRACTOR'S umbrella liability insurance coverage."

Comment: With respect to indemnifying the owner, the contractor in this provision has minimal out-of-pocket risk. Exposure is limited to whatever can be collected from the contractor's insurance company

“Nay NHÀ THẦU chấp thuận bồi hoàn và giữ cho CÔNG TY và/hoặc tất cả các công ty mẹ, chi nhánh của CÔNG TY, lãnh đạo, đại lý, người lao động của bất kỳ đơn vị nào nêu trên, khỏi mọi tổn thất hoặc trách nhiệm phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp bởi bất kỳ yêu cầu đòi bồi thường, hoặc kiện tụng về tổn thất hoặc thiệt hại về tài sản, bao gồm, song không giới hạn bởi, các tài sản của NHÀ THẦU, của CÔNG TY; và đối với thương hại và thương vong của các cá nhân, bao gồm, song không giới hạn bởi, người lao động của NHÀ THẦU, do nguyên nhân hoặc kết quả của việc thực hiện công việc của NHÀ THẦU, người lao động, đại lý, nhà thầu phụ của NHÀ THẦU; và phải, với sự lựa chọn của CÔNG TY, bảo vệ CÔNG TY khỏi việc NHÀ THẦU phải chịu hoàn toàn chi phí trong bất kỳ vụ kiện tụng nào liên quan, bất kể công việc đó do NHÀ THẦU, người lao động của NHÀ THẦU, nhà thầu phụ, người lao động của nhà thầu phụ hay tất cả những người đó, hay một trong những người đó thực hiện. Trong mọi trường hợp, mức bồi hoàn của NHÀ THẦU cho CÔNG TY không được quá mức NHÀ THÀU thu lại từ bảo hiểm trách nhiệm.

Nhận xét: Về vấn đề bồi thường cho chủ đầu tư, với điều khoản này, nhà thầu chỉ phải chịu rủi ro mất tiền thấp nhất. Rủi ro chỉ giới hạn ở mức mà công ty bảo hiểm sẽ trả cho nhà thầu về vụ việc đó.
 

Đào Chăm

Thành viên mới
Tham gia ngày
14/8/17
Bài viết
7
Reaction score
0
Điểm
0
Nơi ở
Hà Nội
Học Tiếng Anh giao tiếp qua các tình huống làm việc thực tế như: Tiếp đón khách, tạo dựng mối quan hệ, giới thiệu về công việc, sản phẩm, dịch vụ, gọi điện, đặt lịch hẹn, thuyết trình, tham gia cuộc họp, đàm phán… Học qua thực hành nên hứng thú và dễ hiểu – dễ làm
Sử dụng giáo trình Business Goals, đi theo dòng Professional English của đại học Cambridge dành riêng cho người đi làm, đi thẳng vào thực tế ứng dụng, không rườm rà lan man nội dung

Tham khảo thêm tại: Tiếng anh cho người đi làm aroma
 

Tải bộ cài phần mềm Dự toán GXD, Đấu thầu GXD, Thanh Quyết toán GXD, Quản lý chất lượng GXD. Dành cho người mua bản quyền.
Kích để xem khóa học Dự toán công trình
Tìm phần mềm tuyệt vời QLCL GXD GXD
Tìm hiểu khóa học Thanh Quyết toán GXD
Top Bottom